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          【業主就有權“住改商”?!】《民法典》里已經有答案!能改不能擅自!

          【業主就有權“住改商”?!】《民法典》里已經有答案!能改不能擅自!

          新聞來源:   作者:   發布時間:2021-11-19   閱讀次數:
               

          【業主就有權“住改商”?!】《民法典》里已經有答案!能改不能擅自!

             

            飯店違規“住改商”禁而不止?

            是小區內業主就有權“住改商”?

            整改難?維權難?管理難?

            法律上關于這一類的規定有哪些?

            快來了解!

            IMG_256重點條文

            《民法典》第二百七十九條

            

             

            法條變遷說明

             

            隨著經濟發展,在建筑物區分所有的情形下,業主擅自將小區內的住宅房屋改變為餐飲、娛樂等商業用房,以及經營公司、服務行業等經營性用房的情況不斷增加,實踐中將此種情況稱為“住改商”?!白「纳獭笨赡茉斐蓙硗^外來人員雜亂,增加小區不安全因素;干擾業主的正常生活,造成小區車位、電梯、水、電等公共設施使用的緊張等問題。民法典第279條明確了“住改商”中有利害關系業主的意見不應適用“多數決”,明確規定為需經有利害關系的業主一致同意。

             

            類案裁判規則

             

            1.移動運營商擅自在居民小區樓房內搭設工業通信基站,從事經營活動,應認定為法律所禁止的“住改商”行為——趙春鋼等訴某移動運營商業主共有權糾紛案

            案例要旨:移動運營商未經有利害關系的業主同意的情況下,擅自在居民小區樓房內搭設工業通信基站,從事無線通信作業,該行為與原有住宅性質相悖,不屬于基于專有部分特定使用功能的需要而對共有屋頂的合理利用,已構成對共有物權的侵害,應認定為法律禁止的“住改商”行為。

            審理法院:湖北省荊州市中級人民法院

            來源:《人民司法·案例》2014年第4期

             

            2.房屋使用人將住宅改變為經營性用房的,應承擔與業主相同的法定義務,除遵守法律、法規和管理規約外,還應當經有利害關系的業主同意——張一訴鄭中偉、中國聯合網絡通信有限公司武漢市分公司建筑物區分所有權糾紛案

            案例要旨:在審理建筑物區分所有權案件時,即使業主對房屋的使用沒有給其他區分所有權人造成噪音、污水、異味等影響,只要房屋的用途發生改變,由專供個人、家庭日常生活居住使用改變為用于商業、工業、旅游、辦公等經營性活動,即可認定該行為影響了業主的安寧生活,屬于將住宅改變為經營性用房,應依照關于業主改變住宅用途的規定處理。

            房屋使用人將住宅改變為經營性用房的,應承擔與業主相同的法定義務,除遵守法律、法規和管理規約外,還應當經有利害關系的業主一致同意。

            審理法院:湖北省武漢市中級人民法院

            來源:《最高人民法院公報》2014年第11期(總第217期)

             

            3.業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房——柴金鴻與何寶興業主專有權糾紛

            案例要旨:業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主一致同意。業主未獲得作為本棟建筑物內其他業主的同意,擅自將涉案使用用途為住宅的房屋改變為經營性用房,侵害了本棟建筑物內其他業主的權利,本棟建筑物內其他業主作為有利害關系的業主有權利要求其恢復房屋住宅的使用用途。

            案號:(2015)濱功民初字第1403號

            審理法院:天津市濱海新區人民法院

            來源:裁判文書網,發布日期2015年11月14日

             

            4.業主擅自將住宅改變為經營性用房,有利害關系的業主有權請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀——李學峰、張紅梅等與李洪旗、張健排除妨害糾紛

            案例要旨:業主將涉案的住宅改變為經營性用房,出租他人經營飯店,未經審批許可,也未征得其他有利害關系業主同意,該業主的行為對涉案樓房的結構安全留有安全隱患,并給相鄰業主的居住生活環境等造成了一定的污染和損害,損害了有利害關系業主的合法權益,有利害關系的業主有權請求排除妨礙、消除危險、恢復原狀或賠償損失。

            案號:(2015)煙民四終字第1158號

            審理法院:山東省煙臺市中級人民法院

            來源:裁判文書網,發布日期2015年9月10日

            司法觀點

             

            1.應當如何確定有利害關系業主的范圍

             

            對有利害關系的業主的界定,不僅要考慮對業主居住、生活環境的安全和安寧的影響或者可能造成的影響,還應當考慮對其專有部分不動產價值的影響。實踐中,在判斷某一業主是否屬于本條所稱的有利害關系的業主時,應注意從以下幾點進行認定,一是應當具有法律規定的業主身份。實踐中,應認定基于合同或法律規定而具體居住或者使用物業的符合法律規定情形的物業使用人,擁有與業主相同的權利。二是必須是業主的合法權利受到或者可能受到侵害,這里所說的合法權利指的是業主作為建筑物所有權人所享有的特定權利,如共有權、區分專有權等。三是損害與“住改商”業主行為之間有法律上的因果關系。從位置上來說,本棟建筑物內的其他業主是當然的有利害關系的業主,但不宜將整個小區的所有業主都認定為法律規定的有利害關系的業主。實踐中確有可能出現建筑區劃內本棟建筑物之外的業主也與“住改商”行為存在利害關系的情況,但這部分業主的范圍難以統一劃定。如果建筑區劃內本棟建筑物之外的業主主張與“住改商”行為存在利害關系的,應當舉證證明利害關系的存在,即其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。當存在小區業主已將房屋出租、出借等情形時,也應賦予非業主的物業使用人相同的異議權利。

             

            2.如果未經有利害關系的業主一致同意,其法律后果是什么

             

            本條規定,“住改商”行為的合法性需要滿足兩個條件:遵守法律、法規以及管理規約;應當經有利害關系的業主一致同意。未經有利害關系的業主一致同意,其行為仍不具備合法性。因此,本條實際上已經成為“住改商”業主對由此產生的損害后果需承擔相應民事責任的法律依據。值得注意的是,《物權法》對此規定為業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。實踐中有的做法是按照多數決來確定有利害關系業主的意見,這違背了當初的立法本意,因此本條明確了“住改商”中有利害關系業主的意見不應適用“多數決”,明確規定為需經有利害關系的業主一致同意。但也要明確,在“住改商”問題上,有利害關系業主一致同意只是必要條件,業主將住宅改為經營性用房時必須遵守法律、法規以及管理規約的規定,這兩個條件必須同時具備,缺一不可,才可以將住宅合理合法地改變為經營性用房。實踐中,有的“住改商”業主以其已經辦理工商登記并取得了營業執照為由主張其行為的合法性,用以對抗有利害關系業主的反對意見?!白「纳獭睒I主已經辦理了工商登記取得營業執照的事實,不能改變其行為欠缺合法性。辦理工商登記并取得了營業執照的事實屬于行政登記及許可范圍,其不涉及當事人“住改商”民事行為效力問題。該事實不能限制本條規定的效力。

           ?。ㄕ鹤罡呷嗣穹ㄔ好穹ǖ湄瀼貙嵤┕ぷ黝I導小組主編,《中華人民共和國民法典物權編理解與適用》(上),人民法院出版社2020年出版,第384~386頁。)

            關聯法條

             

            《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

            第一條 依法登記取得或者依據民法典第二百二十九條至第二百三十一條規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

            基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為民法典第二編第六章所稱的業主。

             

            第十條 業主將住宅改變為經營性用房,未依據民法典第二百七十九條的規定經有利害關系的業主一致同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

            將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

             

            第十一條 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為民法典第二百七十九條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

             

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