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          【因少做這一步被行政處罰12萬元!】物業企業整改重落實!不要在這“栽”了...

          【因少做這一步被行政處罰12萬元!】物業企業整改重落實!不要在這“栽”了...

          新聞來源:綜合辦   作者:姜   發布時間:2021-12-30   閱讀次數:
               

          【因少做這一步被行政處罰12萬元!】物業企業整改重落實!不要在這“栽”了...

            電梯廣告收入、快遞柜運營費

            通信運營商入場費

            ...…

            近年來

            小區的“錢袋子”越來越鼓

            但是這筆錢物業能動嗎?

             

            
          小區哪些收入屬于公共收益?公共收益中有多少可受物業支配?

          公共收益收支明細應該如何公示?發現問題應當如何處理?
           

            為維護業主合法權益

            加強和規范住宅小區公共收益管理

            福建省政府部門根據省市紀檢監察部門

            關于“點題整治”群眾身邊腐敗

            和不正之風突出問題的工作要求

            及省住建廳的工作部署

            持續深化物業服務企業

            侵占住宅小區業主公共收益專項整治工作

            前期物業管理小區的公共收益專戶

            歸集工作取得顯著成效5家物業服務企業予以信用減分

            

          •  

            物業服務企業是否侵占屬于小區業主的共用部分、共用設施設備所產生的公共收益?

          •  

            物業服務企業是否按規定分配公共收益?

          •  

            物業服務企業是否將公共收益存入專戶?

          •  

            物業服務企業每季度是否將公共收益收支明細在物業服務區域內醒目位置公開公示?

          •  

             

            盯緊這四大問題,市建設局牽頭相關部門,在物業服務企業自查自糾的基礎上,指導各區對物業管理住宅小區進行抽查核實,對存在問題的物業服務企業進行責令整改、集中整治。截至目前,已累計抽查184個住宅小區,責令77家企業做好整改工作,涉及100個小區;對35家企業予以信用減分。

             

            市建設局指出,物業服務企業拒不整改或逾期未整改的,將由市、區物業主管部門根據《物業管理條例》《市物業管理若干規定》對物業服務企業予以相應處罰。各部門作出的處罰信息及時錄入市公共信用信息平臺,市場監管部門從市公共信用信息平臺獲取相關信息并歸集至“國家企業信用信息公示系統”。

             

            督促前期物業規范交存

            已有242個小區

            歸集到市建設局專戶

            

            針對前期物業階段住宅小區未按照相關規定將公共收益歸集至市建設局設立的專項維修資金專戶問題,市建設局持續加大督辦力度,依托物業管理綜合平臺大數據,結合日常監督管理工作情況,全面排查全市處于前期物業階段的小區,逐一發出信函,提醒物業服務企業將小區業主歷年來的公共收益按照法規規定歸集到市建設局專項維修資金專戶。

             

            目前,累計發出445份提醒函,已有242個前期物業管理小區歸集到市建設局專戶,涉及金額4615.96萬元,有效保障資金管理安全。

             

            另有182個小區就專戶歸集問題提交說明材料,市區兩級物業主管部門指派專人包片負責,對照前期物業服務合同、小區管理規約以及業主共同決定事項等,并深入小區現場逐一比對核實。

             

            對尚未歸集至專戶且未提交說明材料的21個小區,將引入會計師事務所查賬,為開展行政執法工作收集相關基礎性資料。

             

            提出分類使用意見

            住宅小區公共收益

            使用辦法即將出臺

            

            了解到,市建設局著眼長效,針對公共收益主要用于補充專項維修資金及部分用于小區日常文體活動創建的制度設計,結合日常管理實際情況,近期擬出臺住宅小區公共收益使用辦法,分類指導使用。

             

             

            市建設局透露,新的辦法中,有許多新亮點值得期待,譬如:

          •  

            對前期物業管理小區,將積極引導社區黨委、小區黨組織發揮核心引領作用,牽頭制定小區公共收益使用計劃

          •  

            全面梳理物業共用部位、共用設施設備的日常維修、更新和改造事項,估算年度使用頻次和金額,并初步測算小區業主中秋活動、元宵游園等文體活動需求

          •  

            采用一次性集合表決的方式,組織業主依法共同決定公共收益的使用事項和使用規則,規范公共收益使用流程,提高使用效率

          •  

            同時,配套制定公共收益使用示范文本,引導已成立業主大會的小區業主加強自治共管。

          •  

            延伸
          Q:小區公共收益有哪些?

            廣告費、停車費、進場費、公共場地租金

             

            根據《物業服務企業侵占小區業主公共收益專項整治實施方案》,如果在樓道、電梯、道閘等地方設置廣告,可以收取廣告費;

             

            在小區公共區域設置車輛收費停放場地,可以收取停車費;

             

            在公共場地擺攤、安裝快遞柜,或建設通信基站等設備,還可以收取進場費和占地費;

             

            此外,出租屬于全體業主的會所、游泳池、健身房、架空層等公建配套用房或公共場地,租金也屬于小區公共收益的一部分。

            Q:公共收益歸誰所有?

            扣除物業管理費用后,屬于業主共有

             

            在扣除管理成本后,上述小區公共收益屬于業主共有。在前期物業管理期間(指房屋自售出之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂的《物業管理合同》生效時止的物業管理),扣除物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的經營管理費用,這些公共收益應當自收到之日起三十日內存入市建設行政主管部門設立的專項維修資金專戶;

             

            如果小區成立了業主大會,扣除物業服務企業的經營管理費用后,可以將公共收益存入業主大會或者業主委員會專用賬戶。

             

            公共收益按規定應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。如果有約定則按照約定分配,沒有約定或者約定不明確時,可以按照業主專有部分面積所占比例確定。

            Q:收支明細如何公開?

            至少每季度公示一次

             

            公共收益收支不透明,成為業主和物業之間的矛盾熱點。如根據《福建省物業管理條例》:

          •  

            頻率上,業委會或物業應當至少每季度將公共收益收入及使用情況在物業管理區域內醒目位置公布一次,每半年在市建設行政主管部門網站公示。

          •  

            內容上,在前期物業管理期間,應當對公共收益的本期收入、管理成本、本期收益和擬入賬金額等進行公示;

          •  

            成立業主大會后,則需要由業委會進行公示,除了上述內容,還要公示本期公共收益賬戶中補貼物業服務費、用于物業管理其他需要等支出。

          •  

            其他地區可根據地方《物業管理條例》執行。

          •  

            Q:公共收益管理誰來負責?

            業委會可制訂具體使用管理辦法

             

            作為業主代表所組成的業主大會執行機構,業委會有義務監督和協助物業服務企業等履行物業服務合同,因此,可以由業委會制訂公共收益具體使用管理辦法,并經業主大會表決通過后實施。如果小區物業發生變更時,還可以由業委會組織開展公共收益審計,保障小區全體業主權益。

             

             

            

             

            近日,上海市嘉定區江橋鎮政府對某物業服務企業作出行政處罰126456元,處罰的原因為該物業服務企業未及時將收取的210865元公共收益納入小區維修資金賬戶,違反了《上海市住宅物業管理規定》(以下簡稱“《規定》”)82條。

             

            自2016年1月1日至2019年12月31日,上海市嘉定江橋三村四街坊業主大會收益資金期初額為0元,收入合計510206元,支出合計299341元,期末余額210865元,累計交入小區業主大會銀行賬戶0元,城管中隊責令于2021年4月15日完成整改,但物業服務企業未進行任何整改,故江橋鎮人民政府遂作126456元的行政處罰。

             

            為什么會導致處罰?

            為什么處罰金額那么大?

            物業應該怎么做???

             

            按照本案的處罰,物業服務企業未及時將公共收益歸集到維修資金賬戶的,其頭上便懸著“達摩克利斯之劍”,高額的行政處罰隨時會降臨到物業服務企業頭上。在這種情況下,物業服務企業應當如何應對呢?專業人士認為,一是在物業服務合同中明確約定物業管理公共收益的成本,并將扣除成本后的余額及時歸集到維修資金賬戶;二是如果未及時歸集到維修資金的,無論公共收益是補貼給物業服務企業,還是作為物業管理的成本,均需要及時經過業主大會同意。否則,就隨時可能受到本案中的高額行政處罰。

             

            那怎么明確約定物業管理公共收益的成本?

            物業企業經營成本如何進行舉證?

             

            為物業企業解決長期以來的公共收益矛盾焦點,幫助企業減少潛在風險,明確企業發展規劃,及時調整今后工作方針。我們以此為基礎全新增設課程,將根據物業管理法律實務的經驗及結合代理相關公共收益返還訴訟案件的體會,從物業公司日常管理、風險控制、法律規范的角度,指導物業公司對公共收益進行合規管理,降低企業風險才是王道!

             

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