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          【自家地盤有必要知悉】就算在自己家門口,也不能隨隨便便放東西!

          【自家地盤有必要知悉】就算在自己家門口,也不能隨隨便便放東西!

          新聞來源:   作者:   發布時間:2021-10-21   閱讀次數:
               

          【自家地盤有必要知悉】就算在自己家門口,也不能隨隨便便放東西!

             

            案情簡介

            張某為廈門某住宅小區3號樓605號房屋的業主,夏天天氣炎熱的時候,張某一家都喜歡把房門打開來通風,而605號房的房門正對著樓梯口,房門打開后上上下下的鄰居總能看到屋里,家人都覺得很不方便。于是經過一番商量后,張某在房門口1米開外搭建了一個可移式的鐵架屏風。

             

            但是放置了該屏風后,樓梯口就只剩下不到1米的空間,樓上的住戶們上下樓梯都覺得十分不方便,于是向負責該小區物業管理的物業公司投訴。 

             

            物業公司多次上門與張某交涉,而張某認為,這是自家門口的地盤,別人無權干涉,何況物業公司只是提供物業管理服務的,無權決定用戶能否搭建建筑物附屬物。

             

            物業公司經過集體討論后作出對張某進行500元罰款的通知,然而張某拒不交納罰款,也拒不改變行為。無奈之下,物業公司只好將張某家的水電都停了。 于是張某一氣之下將該物業公司訴至法院。

             

            經過法庭的調解,最后張某拆除了其占用通道的屏風,物業公司也終止了停水停電的行為,并口頭向張某道歉。

             

            法律解析

             

            No.1 本案中張某的行為性質認定

            張某認為家門口的空間歸業主自己支配,這是混淆了建筑物專有部分和共有部分的界限。在區分所有的情況下,單獨部分經分割成為區分所有權的客體,必須具備如下幾個條件:

             

            1、構造上的獨立性,也就是有確定的遮避欄,并形成一定的居住單位;

             

            2、使用上的獨立性,判斷能否單獨使用,要以該部分有無獨立的出入門戶為判斷要素;

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            3、通過登記表現出形式上的獨立性——構造上和使用上的獨立性是經濟上的獨立性,只有通過登記才能表現為法律上的獨立,也就是說,通過登記使被分割的各個部分在法律上成為各個所有權的客體。

             

            而共有部分的范圍主要包括三個方面:

             

            一是建筑物的基本構造部分,如支柱、屋頂、外墻地下室;

             

            二是建筑物的共有部分及附屬物,如樓梯、消防設備、走廊、上下水設備;

             

            三是部分區分所有權人共有的部分,如樓層之間的天花地板、左右房屋的隔墻等。

             

            張某家門口的空間實際上屬于樓道,是整個建筑物的共有部分。

             

            而對于共用部分、公用設施的使用,必須受一定的規制。

             

            《民法典》第二百八十六條規定:業主應當遵守法律、法規以及管理規約,相關行為應當符合節約資源、保護生態環境的要求。對于物業服務企業或者其他管理人執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,業主應當依法予以配合。

             

            業主大會或者業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,請求行為人停止侵害、排除妨礙、消除危險、恢復原狀、賠償損失。

             

            業主或者其他行為人拒不履行相關義務的,有關當事人可以向有關行政主管部門報告或者投訴;有關行政主管部門應當依法處理。

             

            《城市新建住宅小區管理辦法》第十四條規定:房地產產權人和使用人違反本辦法規定,有下列行為之一的,由物業管理公司予以制止、批評教育、責令恢復原狀、賠償損失:

           ?。ㄒ唬┥米愿淖冃^內土地用途的;

           ?。ǘ┥米愿淖兎课?、配套設施的用途、結構、外觀,損毀設施、設備,危及房屋安全的;

           ?。ㄈ┧酱顏y建,亂停亂放車輛,在房屋共用部位亂堆亂放,隨意占用、破壞綠化、污染環境、影響住宅小區景觀,噪聲擾民的;

           ?。ㄋ模┎徽照陆患{各種費用的。

             

            因此,對于樓道等建筑物的共用部分,張某無權單獨占用、使用該空間。

            No.2 本案中物業公司的行為是否合法?

            物業公司獲得物業管理權的法律基礎是物業服務合同,在物業服務合同關系中,業主處于委托人的地位,而物業公司處于受托人的地位,物業公司受托處理的事務就是物業管理事務。為了處理物業管理事務,物業公司有必要獲得業主即委托人的授權,即獲得物業管理權,據此從事與物業管理有關的行為。因此,物業公司一般會與業主簽訂物業服務合同。 

             

            物業公司有權制止小區內的違章搭建行為。物業公司有權依照物業服務合同對住宅小區實施管理,對于小區內私搭亂建的行為,其已經違反了國家相關法律法規的規定,也違背了小區《業主管理規約》中的約定,因此物業公司對業主的行為有權進行制止。

             

            但是,本案中物業公司停水停電的行為還是存在問題的。 

             

            物業公司無權停水停電?!睹穹ǖ洹返诰虐偎氖臈l 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

            業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

            物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

             

            物業公司有依照物業服務合同對住宅小區實施管理服務的權利,并有履行物業服務合同,依法經營的義務。當業主違反法規或合同時,物業公司可以制止、勸阻和報告。但住宅區內的水電供應及維護應當由有關供水供電部門負責,物業公司無權擅自切斷住戶的水電。

            No.3 物業公司是否有權對張某進行處罰?

            Perseverance Prevails

            《行政處罰法》第十五條規定:“行政處罰由具有行政處罰權的行政機關在法定職權范圍內實施?!蔽飿I公司只是一個企業,不是行政機關,也不是《行政處罰法》第十七條、第十八條、第十九條規定的受行政機關委托可以實施行政處罰的組織。

            
          《物業管理條例》第六十三條 違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:

           ?。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;

           ?。ǘ┥米哉加?、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;

           ?。ㄈ┥米岳梦飿I共用部位、共用設施設備進行經營的。

            個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。

             

            所以,物業公司無權實施包括罰款在內的任何行政處罰行為。

             

             

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